• Главная
• Недвижимость
• Сделка с недвижимостью по доверенности без приезда в Грузию

Сделка с недвижимостью по доверенности без приезда в Грузию

Mariam

Специалист RegHub Georgia

Сделка с недвижимостью по доверенности без приезда в Грузию позволяет иностранному покупателю оформить необходимые юридические действия через уполномоченного представителя, не находясь лично на территории страны. При этом оформление сделки и государственная регистрация перехода права собственности осуществляются в установленном законодательством порядке, в том числе с использованием электронных сервисов Национального агентства публичного реестра (NAPR).

При этом покупка или продажа недвижимости в Грузии без личного присутствия — это не просто сделка путем подписания заранее подготовленного документа. Необходимо проверить правовой статус объекта, полномочия представителя, содержание доверенности, документы сторон и возможность регистрации перехода права. Ошибки на любом из этих этапов приводят к приостановлению регистрации или необходимости повторного оформления документов.

В статье разберем детально, как работает механизм дистанционной покупки и продажи недвижимости в Грузии, какие требования предъявляются к документам и какие ошибки чаще всего приводят к приостановке регистрации.

Сделка с недвижимостью в Грузии по доверенности без приезда: как купить или продать объект дистанционно

Купить или продать недвижимость в Грузии можно без личного присутствия. Для этого оформляется доверенность, по которой представитель совершает необходимые юридические и регистрационные действия от имени собственника или покупателя. Представитель может участвовать в переговорах и подписании документов, подавать документы на регистрацию, получать документы из публичного реестра и совершать иные действия в пределах предоставленных ему полномочий. Однако доверенность не передает представителю права собственности на недвижимость.

Закон «О публичном реестре» регулирует государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, включая ипотеку, сервитуты, аренду и иные вещные права и обременения. При совершении сделки с недвижимостью в Грузии по доверенности право заинтересованного лица подтверждается выпиской из публичного реестра.

Сделка с недвижимостью в Грузии через представителя по доверенности

Для иностранных покупателей традиционным способом остается совершение сделки с недвижимостью без приезда в Грузию через представителя. В этом случае покупатель или продавец заранее выдает доверенность лицу, которое будет представлять его интересы. Представителем может выступать юрист, адвокат, агент по недвижимости либо иное лицо, которому собственник или покупатель считает необходимым предоставить соответствующие полномочия.

Для того чтобы оформить доверенность на покупку или продажу жилья в Грузии, важно не ограничиваться общим указанием на право представлять интересы доверителя.

Необходимо четко определить перечень предоставляемых полномочий:

• представление интересов доверителя при продаже или покупке;

• подписание договора купли-продажи;

• подача заявления и документов в NAPR;

• получение выписки и иных документов;

• подписание заявлений, связанных с регистрацией;

• взаимодействие с нотариусами, банками и другими организациями в пределах необходимых полномочий;

• совершение иных действий, непосредственно связанных со сделкой.

Чтобы оформить сделку с недвижимостью по доверенности без приезда в Грузию несколькими способами, особое внимание необходимо уделить форме документа. Если документ оформляется за пределами республики, следует обеспечить его юридическую действительность и возможность использования на территории Грузии.

В зависимости от страны ее выдачи могут потребоваться нотариальное удостоверение, апостиль либо консульская легализация, а также перевод документа на грузинский язык. Кроме того, в сделках с недвижимостью по доверенности в Грузии необходимо соблюдать локальные требования к нотариальному оформлению. Ошибка в формулировках полномочий или несоблюдение требований к форме документа приводит к невозможности совершения предусмотренных действий.

Как проверить недвижимость в Грузии перед покупкой

Перед тем как оформить сделку с недвижимостью в Грузии дистанционно, необходимо получить актуальные сведения о зарегистрированном объекте и его собственнике.

В ходе юридической проверки (due diligence) проверяются:

• кто зарегистрирован собственником;

• кадастровый код;

• характеристики объекта;

• зарегистрированные права и ограничения;

• наличие ипотеки;

• наличие арестов и иных публично-правовых ограничений;

• зарегистрированные обязательства, если они имеют значение для сделки;

• соответствие документов фактическому объекту.

Публичный реестр содержит сведения о правах на недвижимость, ограничениях, ипотеке и других зарегистрированных обстоятельствах. Закон также предусматривает регистрацию кадастровых данных объекта. Выписку из реестра можно получить через интернет. Однако одной выписки недостаточно для полноценной юридической проверки. Например, при покупке квартиры в Грузии в новостройке или объекта на этапе строительства необходимо отдельно оценивать документы на объект и статус проекта.

Как проходит продажа недвижимости в Грузии по доверенности

Если собственник находится за границей и хочет продать недвижимость в Грузии без личного присутствия, стандартный процесс включает несколько этапов.

Как купить недвижимость в Грузии через представителя

Покупка недвижимости через представителя в Грузии в целом осуществляется по той же юридической схеме, что и продажа объекта по доверенности. В данном случае доверенность выдает покупатель, передает представителю право совершать от его имени действия, необходимые для выбора объекта, заключения сделки и последующей регистрации права собственности.

В зависимости от условий сделки и объема предоставленных полномочий доверенность может предусматривать право представителя:

• осуществлять поиск и выбор объекта недвижимости в соответствии с установленными покупателем условиями;

• проводить переговоры с продавцом и согласовывать условия сделки;

• подписывать от имени покупателя договор купли-продажи;

• подавать заявления и необходимые документы в NAPR;

• осуществлять действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на имя покупателя;

• получать выписку из публичного реестра и иные документы, подтверждающие регистрацию права;

• совершать иные действия, непосредственно связанные с приобретением объекта.

При этом участие представителя в сделке не лишает покупателя возможности самостоятельно контролировать ее этапы. До подписания договора покупатель может получить и проверить сведения об объекте, согласовать окончательные условия сделки и порядок расчетов, ознакомиться с проектом договора, а после регистрации — убедиться в надлежащем оформлении права собственности на свое имя.

При покупке недвижимости в Грузии через представителя по доверенности отдельного внимания требует вопрос полномочий в отношении денежных средств. Если одному лицу одновременно предоставляется право выбирать объект, подписывать договор, распоряжаться денежными средствами покупателя и совершать регистрационные действия, объем его полномочий становится значительно шире, а потенциальные риски для доверителя — выше. Поэтому при подготовке доверенности целесообразно разграничивать полномочия представителя и прямо определять, вправе ли он принимать или передавать денежные средства, подписывать документы, связанные с расчетами, либо открывать и использовать счета от имени доверителя.

Хотите купить или продать недвижимость в Грузии удаленно?

Узнайте, как провести сделку с недвижимостью в Грузии по доверенности без личного присутствия в стране.

Заказать консультацию

Как провести расчеты, если стороны находятся в разных странах

Один из основных вопросов при дистанционной продаже недвижимости в Грузии — передача денег. В договоре желательно заранее определить:

• стоимость объекта;

• валюту и способ оплаты;

• банковские реквизиты;

• срок оплаты;

• момент исполнения денежного обязательства;

• связь оплаты с подписанием договора и регистрацией;

• порядок действий при задержке платежа или невозможности регистрации.

Не следует исходить из того, что передача денег представителю автоматически является безопасным способом расчета. Полномочие получить денежные средства должно быть отдельно проанализировано, особенно если речь идет о значительной сумме. При международной сделке необходимо учитывать возможность банковских ограничений, комиссии, валютные правила и требования конкретных финансовых провайдеров.

Основные риски сделки по покупке недвижимости в Грузии по доверенности

Иностранцы, желающие купить недвижимость в Грузии без физического присутствия, должны уделять особое внимание проверке полномочий представителя, юридического статуса объекта и условий расчетов по сделке. Наличие нотариально удостоверенной доверенности не исключает возможных юридических и финансовых рисков. Наиболее существенные из них связаны со следующим.

Чрезмерно широкий объем полномочий

При выдаче доверенности следует передать представителю те полномочия, которые объективно необходимы для совершения конкретной сделки. Необоснованно широкий перечень прав увеличивает потенциальные риски для доверителя. Особое внимание необходимо уделить полномочиям на подписание договора, изменение его условий, распоряжение денежными средствами, получение денег и совершение иных действий, затрагивающих имущественные интересы покупателя или продавца.

Несоответствие доверенности установленным требованиям

Доверенность должна соответствовать требованиям, предъявляемым к ее форме, содержанию и порядку использования на территории Грузии. Если документ оформлен ненадлежащим образом, содержит недостаточный объем полномочий либо имеются основания для сомнений в его действительности, представитель столкнется с невозможностью совершить предусмотренные доверенностью действия. Для доверенности, оформленной за пределами республики, дополнительно необходимо учитывать требования к ее признанию на территории страны, включая возможные требования к нотариальному удостоверению, апостилированию или легализации и переводу документа.

Конфликт интересов

Дополнительные риски при совершении сделок с недвижимостью без приезда в Грузию возникают, если одно лицо представляет интересы нескольких участников сделки либо одновременно действует в интересах покупателя и продавца. В такой ситуации необходимо отдельно оценить наличие потенциального конфликта интересов и допустимость соответствующего представительства.

Условия сделки и полномочия представителя должны быть сформулированы таким образом, чтобы исключить ситуацию, при которой представитель получает возможность принимать решения, способные повлиять на имущественные интересы одного из доверителей в пользу другого.

Передача денежных средств представителю

Наиболее критичным вопросом при дистанционной сделке с недвижимостью по доверенности в Грузии является распоряжение денежными средствами. Если представитель получает право принимать или передавать всю сумму сделки, подписывать документы о расчетах и одновременно осуществлять регистрацию перехода права собственности, необходимо тщательно оценить такую структуру сделки.

По возможности функции по проведению расчетов и представлению интересов следует разграничивать. Порядок оплаты, момент возникновения обязанности по перечислению денежных средств, подтверждение их получения и условия завершения расчетов должны быть заранее определены в договоре.

Недостаточная проверка объекта недвижимости

Оформление сделки с недвижимостью через представителя в Грузии не заменяет юридическую проверку объекта. До заключения договора необходимо установить правовой статус недвижимости, сведения о зарегистрированном собственнике, наличие ипотеки, ареста, сервитутов и иных обременений, а также проверить документы и обстоятельства, которые могут иметь значение для перехода права собственности. Доверенность подтверждает полномочия представителя, но не подтверждает ни право собственности продавца, ни отсутствие обременений в отношении объекта.

Сколько стоит сделка с недвижимостью по доверенности без приезда в Грузию

Стоимость дистанционной сделки с недвижимостью в Грузии нельзя свести к одной фиксированной сумме. Расходы зависят от способа оформления доверенности, необходимости нотариального удостоверения, перевода и легализации документов, выбранного порядка регистрации права собственности, а также от того, привлекаются ли юрист или иные специалисты.

При этом государственное оформление перехода права на недвижимость имеет установленный тариф NAPR — регистрация возникновения, изменения или прекращения права стоит 150 лари при стандартном сроке до четырех рабочих дней, 270 лари при регистрации в течение одного рабочего дня и 350 лари при регистрации в день подачи заявления. Эти же тарифы применяются к услуге Smart Contract.

Отдельно оплачивается получение документов из публичного реестра. Например, выписка из NAPR стоит 20 лари при подготовке в течение одного рабочего дня, а при электронном запросе через интернет — 13 лари. При срочном получении в день обращения тариф составляет 75 лари, а при подаче запроса через интернет — 52 лари.

При оформлении сделки с недвижимостью без приезда в Грузию по доверенности к государственным регистрационным сборам добавляются расходы, связанные непосредственно с представительством. В зависимости от обстоятельств это могут быть:

• нотариальное удостоверение доверенности;

• перевод доверенности и других документов на грузинский язык;

• апостилирование или консульская легализация иностранной доверенности, если это требуется для ее использования в Грузии;

• юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и проверка документов;

• банковские комиссии и расходы, связанные с переводом денежных средств.

Также отдельно следует учитывать расходы на юридическую проверку объекта. Их размер зависит от объема работы, сложности сделки и перечня документов, подлежащих проверке.

Заключение

Сделка с недвижимостью в Грузии может быть оформлена без личного присутствия одной из сторон. Традиционным механизмом является выдача доверенности и совершение необходимых действий через уполномоченного представителя. Главное при дистанционной покупке или продаже недвижимости в Грузии — не ограничиваться оформлением доверенности. Необходимо проверить объект, убедиться в наличии и объеме полномочий представителя, заранее определить порядок расчетов и проконтролировать регистрацию права в публичном реестре.

Наша команда оказывает сопровождение сделок с недвижимостью по доверенности без приезда в Грузию. Специалисты заранее проверяют правовой статус объекта, действительность и объем полномочий по доверенности, условия договора и порядок расчетов. Это позволяет снизить риск отказа или приостановления регистрации и возникновения споров между сторонами.